목 차
환산보증금 계산법
상가임대차보호법 적용 범위
환산보증금 초과 시 적용 범위
차임 및 보증금 증감 청구권 (5% 관련)
관련 예시
상가임대차보호법은 일상에서 많이 적용되는 법 중에 하나입니다. 물론 기본적인 내용도 중요하지만, 조금 더 디테일하게 내용을 살펴보면, 환산보증금을 초과하는 임대인 혹은 임차인들은 적용여부 그리고 어디까지 적용되는지가 궁금할 수밖에 없습니다. 오늘은 최근에 있던 일을 토대로 심층 분석해 보는 과정을 포스팅하겠습니다. 안녕하세요!~꼬방스 입니다.
많은 도움이 되시길 바랍니다.
환산보증금 계산법
환산보증금의 계산법은 아래와 같습니다. 이를 알아야 하는 이유는 상가임대차보호법 적용에 있어서 나의 임대차 계약이 해당되는지 아닌지, 만일 안된다면 그 이유는 무엇인지를 정확히 알게 해주는 기준이기 때문입니다.
예를 들어,
보증금과 차임(월 임대료)이 있는 경우 월 단위의 차임액에 1 분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 환산보증금이라고 합니다. 예시 : 50,000,000 원 (보증금) x 5,000,000 원(월 차임) x 100 = 550,000,000 원임.
아주 간단해서 그리 어렵지 않게 생각해 볼 수 있습니다. 그럼 이제부터 시작해 볼까요?
상가임대차보호법 (적용 범위)
이 법의 입법 취지는 임차인의 권리를 보호하고 불합리한 임대인의 권리를 일부 제한하는 것이 담겨 있습니다. 세부적인 내용을 적용받기 위해 지역별 보증금의 범위가 나뉘어 있습니다. 이 부분은 정확히 이해하면 보증금의 범위 안에 해당하는지 그렇지 않은지를 통해 동 법의 적용여건이 완전히 달라지게 됩니다. 그래서 환산보증금을 계산하는 법을 알아야 합니다.
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
<출처:국가법령센터>
제 ①항을 읽어보면 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다는 구문을 보면
환산보증금을 초과하는 임대인 혹은 임차인들은 적용이 전혀 되지 않는 것으로 이해할 수 있습니다.
그러나, 입법의 취지를 기억해 주신다면 최대한 법안에서 적용받을 자들을 보호하고자 하는 정부의 의지가 보입니다.
일반적인 보증금의 적용 범위는 아래 표를 참조하시면 됩니다.
| 구 분 | 보증금의 범위 |
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시([수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
위의 환산보증금 예시 경우에는
'[수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시'까지만 적용이 될 수 있습니다.
그 이외 지역이라면, 제 2조 ③항에 해당됩니다.
즉, 위의 표에 나와있는 대로 적용을 해보면 예시문은 서울에 해당하는 것으로 9억 원 이하이기 때문에 상가임대차보호에 관한 법률이 적용됩니다.
그럼, 위 금액을 초과하는 환산보증금으로 계약을 한 사람들은 상가임대차보호법 적용이 되지 않는 건가요? 하고 반문하실 수 있습니다. 그러나, 법에는 반드시 예외가 있기 마련입니다.
환산보증금 초과 시 적용 범위
다시 상가임대차보호법 제2조 제③항을 살펴보겠습니다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
즉, 환산보증금을 초과하여 임대차 계약을 하신 분이라 하더라도 법 적용을 받을 수 있다는 것입니다. 범위가 일반적인 내용과는 다를 뿐이지 적용되는 부분이 있다는 사실입니다. 그래서 환산보증금 초과 여부를 가장 먼저 알아보게 된 것입니다.
환산보증금을 초과하는 대상의 상가임대차보호법 적용 항목은 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.
- 대항력
- 계약갱신요구권
- 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 증감 청구
- 권리금 회수 보호규정
- 표준계약서 작성
- 폐업으로 인한 임차권의 해지권
일반적인 경우와 가장 크게 차이가 나는 부분은 우선변제권과 최우선변제권입니다. 이 두 가지는 적용을 받을 수 없게 됩니다. 그 이유는 환산보증금을 초과하여 임대차한 자들과는 다른 관점으로 규정하겠다는 뜻입니다. 가장 먼저 환산보증금을 계산하는 방법부터 적용 여부를 법 기준에 맞추어 왔다면 이제 부딪히는 것이 바로 최초 임대 기간 이후에 발생할 수 있는 계약갱신과 관련된 부분입니다. 그중에서 환산보증금을 초과하여 임대차 계약을 하신분들이라면 이 부분을 명확히 하고자 합니다. 바로 월 임대료증감에 관한 내용이지요. 적용되는 항목이라고 하더라도 위 규정에 증액되는 금액이 5%로 제한하는 조항은 빠져 있습니다. 자세히 보시면, '제11조' ← 이 문구는 눈을 씻고 봐도 없습니다. '제11조의 2 및 제19조'만 있을 뿐입니다.
차임 및 보증금 증감 청구권 (5% 관련)
그 중 최근에 있었던 경우로 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 첨예하게 대립했던 부분으로 차임 및 보증금 증감 청구에 관한 내용입니다. 입장의 차이가 각자 달라서 임대인이 될 수도 있고, 임차인이 될 수도 있습니다만 양측 입장 모두에게 알아두면 도움이 많이 되는 부분입니다. 임대 사업을 하는 경우나 부동산 투자를 하시는 경우에는 반드시 궁금해하고 알아야 하는 규정입니다.
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
<출처: 국가법렵정보센터>
위의 제11조제①항의 당사자는 임대인 또는 임차인을 말합니다. 임차인은 최초 임대차 계약이 지나면 계약을 갱신 여부를 고려합니다. 계약갱신을 원할 경우 차임 혹은 보증금을 증액 또는 감액할 것인지의 여부를 묻는 것인데요. 이런 경우 임대인은 일반적으로 증액을 염두에 두고 생각을 합니다. 당장은 부담이 될 수 있지만 이렇게 증액된 금액은 향후 임차인이 임차를 할 수 없거나 폐업등을 할 경우 혹은 임차인이 바뀌게 될 경우 권리금으로 받을 수 있다는 점을 생각해 본다면 유의미한 결과를 보여 줄 수 있을 것이라고 저 개인적으로는 생각합니다.
바로 이 증액을 청구할 때 5% 제한이 있다는 것은 환산보증금 초과 임대차 계약에는 해당이 되지 않습니다.
우리가 흔히 알고 있는 상가임대차보호법에 적용되는 5% 제한 규정은 아래와 같이 대통령령으로 정하는 부분에 있기 때문입니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )
[시행 2025. 3. 1.] [대통령령 제35162호, 2024. 12. 31., 일부개정]
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정(차임 등의 증감청구권)에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>
<출처: 국가법렵정보센터>
즉, 상가임대차보호법 시행령에 명시된 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 이 내용은
상가임대차보호법에 적용범위 안에 해당하는 상가임대차에 한하는 내용입니다.
관련 예시
환산보증금을 초과하여 임대차한 경우 5% 적용 그 이상도 증액이 가능하다는 뜻이 됩니다.
예를 들어,
보증금 2억 원에 월 임대료가 800만 원인 서울시 상가건물의 임대차 최초 2년 계약 조건의
환산보증금은
200,000,000 원(보증금) X 8,000,000 원(월 임대료) X 100 = 1,000,000,000 원
위의 예시는
- 상가임대차보호법의 환산보증금을 초과하는 거래계약이 됩니다.(금액 상 지역 무관 초과임.)
- 계약갱신 시 차임 및 보증금 증감청구권 5% 초과 규정에 적용이 되지 않습니다. (그 외 적용범위는 위 내용 참고.)
- 증액한 후 1년 이내가 아니라면 매년마다 증액을 할 수도 있습니다. (위 법 제11조 제②항 참고.)
따라서, 위의 예시에 나온 상황을 적용하면,
최초 계약일 2024년 2월 1일로부터 2년이 지난 2026년 2월 1일 이후에는
계약갱신청구권의 10년 이내 규정 범위 내에 있고,
계약갱신 시 차임 또는 보증금 증액 청구권은 5%를 초과할 수 있습니다.
또한, 매 1년이 지난 시점으로 임대인은 증감청구권을 행사할 수 있고,
보증금뿐만 아니라 차임(월 임대료)도 각각 올릴 수 있습니다.
그러나 이와 같은 법 규정이 있다고 하더라도 법대로만 한다면 과연 누가 임대차를 할 수 있을까 생각해 봅니다.
적용범위는 상가임대차보호법에서 매우 중요한 부분입니다. 그리고 아무리 법에 규정이 잘 갖추어져 있다 하더라도 사람과 사람 간의 협의를 통해 이루어지는 일이다 보니 원만하게 풀어가는 것이 매우 중요합니다. 이 모든 것은 관련 전문가의 도움을 받으시는 것이 가장 정확합니다. 그리고 또한 마음씨 좋은 임대인을 만나거나 그런 사람이 된다면 좋겠죠.
이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 상가임대차보호법에 대한 포스팅 3부로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다 ^^~
참고로, 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 분명한 경우에는 관련 법 조항에 의거하여 적용되지 않습니다.
규정은 아래와 같습니다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
일시사용과 같이 기간이 짧은 경우에는 민법에 나와있는 임대차 계약에 준한다고 생각하면 됩니다.