목 차
대항력이란?
관련 법규
대항력의 특징
대항력이란?
법률적인 용어로 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘을 의미하는 것입니다. 보통 부동산을 소유하는사람은 그 소유권으로 인해 다른 사람에게 대항할 수 있는 힘이 있습니다. 마찬가지로 상가임대차보호법에서도 임차인에게 임대인에게 권리를 행사할 수 있도록 하기 위한 법적 권리를 부여하게 되는데, 이를 대항력으로 규정해 두었습니다. 임대인은 소유권을 갖게 됨과 동시에 대항력이 인정이 됩니다. 반면에 임차인은 대항력이 없었죠. 동법이 있기 전 임차인은 최초 거래를 한 당사자(임대인)에게만 권리를 행사 할 수 있었습니다. 그 이유는 임대차계약이 채권이기 때문입니다. 따라서 임대인(집주인)이 바뀌면 아주 난감한 상황이 됩니다. 양수인(새 집주인)이 임차인(세입자)에게 '당신 나가!' 하면 아무 말도 못하고 나가야만 하는 상황이었던 거죠. 아무리 세입자의 권리를 주장한다 할 지라도 법적 대항력을 갖고 있지 않아서 목소리만 크다고 해서 이길 방도가 없었습니다. 그래서 세입자가 피눈물을 흘리는 경우가 많았습니다. 결국, 국가 차원에서 임차인에게 대항력을 법으로 규정하여 인정해 주면서 임차인을 보호해주기 위한 제도가 마련이 되어 상가임대차보호법이 만들어 지게 되었습니다.
안녕하세요!~꼬방스 입니다.
오늘은 상가임대차보호법의 중요한 내용 중 하나인 대항력 부분을 포스팅 하겠습니다.
관련 법규
상가임대차보호법이 실시 되기 이전에 임대차를 보호하기 위해서는 임차권을 반드시 등기해야 했습니다. 그러나 이 등기하는 부분이 임대인(집주인)입장에서 결코 쉽게 받아들이기 어려웠던 거죠. 임차권은 채권임을 앞서 말씀드렸습니다. 그러나 이러한 임차권이 등기가 되면 선순위권리에는 대항할 수 없으나 이후에 발생하는 경우 후순위권리에는 대항을 할 수 있게 됩니다. 그래서 임차권을 등기하면 임차인에게는 유리하게 작용할 수 있죠. 그런데 현실은 그렇지 못했습니다. 임대인이 등기를 하는 것을 꺼려했기 때문입니다.
그러나 이제는 그런 걱정은 하지 않아도 되는 시대에 살고 있습니다. 바로 법을 한번 볼까요?
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
불합리하게 권리없이 임대인의 말도안되는 상황에 이제 나의 권리를 주장할 수 있게 되었고 이를 법으로 규정하였습니다. 대항력을 갖추기 위한 요건이 제3조제①항에 명확하게 명시되어 있습니다. 따라서, 요건만 갖춘다면 임차인도 권리행사를 할 수 있습니다. 임차인이 임대차 계약을 통해
- 상가 건물을 인도받고(점유)
- 사업자등록을 신청하면
위 조건을 만족한 다음 날 0시(자정)부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
누구든지 상가건물을 임대차해서 사용 수익하고자 할 때 위 요건만 갖춘다면 대항력을 인정해 준다는 것이죠. 위의 요건은 대항력을 취득하는 요건임과 동시에 존속 요건임도 반드시 기억해야 합니다. 만일, 사업자등록이 말소되면 아주 난감한 상황이 되게 됩니다. 혹여, 경매가 발생할 경우 우선변제권 여부를 보아야하기 때문입니다. 이 부분은 좀더 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.
대항력의 특징
대항력이 중요한 이유는 임차인에게 그에 합당한 권리가 주어지게 되기 때문입니다. 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 계속 유지하는 것도 다시한번 말씀드립니다. 즉, 취득 요건임과 동시에 존속 요건을 충족하고 있어야 합니다. 그럼 대항력의 특징은 어떠한 것들이 있는지 알아보겠습니다.
- 가장 우선시 되는 것이 임차인의 보호입니다. 이는 임대차 계약이 갱신되거나 새로운 계약이 체결 된 경우에도 보호를 받게 됩니다. 이는 2부에서 살펴 본 환산보증금을 초과하는 임대차 (제2조제3항에 해당)에도 적용이 됩니다.
- 임차인이 상가를 점유하고 있고 대항력을 갖게 되면 새롭게 소유자(새 집주인)가 임대차 건물을 매입하더라도 기존과 동일한 임대차를 승계하여 그대로 유지 할 수 있습니다. 즉, 매수자(새 집주인)는 기존 임대차 계약을 승계하는 것이 제②항에 명시 되어 있습니다. 전 임대인과 동일한 조건으로 사용·수익할 수 있습니다.
- 만일 임대차 건물이 경매가 되었을 때 제③항에 명시된 내용의 규정들이 적용되게 됩니다. 혹여 경매로 매각이 되더라도 임차인은 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 또한, 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 대항력의 존재 여부를 통해 임차권을 발휘할 수 있습니다.
- 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 토대가 됩니다. 또한, 우선변제권 취득의 필수 요건이 됩니다.
- 우선변제권을 갖게되면 대항력과 함께 작용하여 임차인의 보증금의 보호를 강화하게 됩니다. 이는 경매시 배당금에 우선순위를 확보할 수 있습니다.
- 사업 운용의 안정성을 확보할 수 있습니다. 따라서 건물 소유권의 변동에 따른 위험성이 줄어들게 됩니다.
- 임차인은 권리금 회수 방해 금지 청구권을 행사할 수 있습니다. 경제적 손실을 방지할 수 있게 됩니다.
이상으로 오늘은 상가임대차보호법의 대항력에 대해 살펴 보았습니다.
다음 포스팅에는 대항력을 갖추기 위한 요건충족에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
감사합니다. ^^~