저의 주된 관심사 중에 하나는 부동산입니다. 크게 본다면 부동산이지만 보다 디테일하게 살펴보면 세부적으로는 너무나 많은 법적 내용들이 포함되어 있습니다. 오늘은 상가 임대차 보호법과 관련한 내용으로 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
목 차
상가임대차보호법의 의의
적용 범위
관련 예시&답변
상가 임대차 보호법의 의의
상가 임대차 보호법은 임차인이 겪을 수 있는 불리한 상황을 해결하기 위해 마련된 법적 장치입니다. 이는 상가 임대차 시장에서 임차인 보호를 강화하고, 불합리한 계약이나 임대인의 무분별한 전횡을 막기 위해 임차인의 보호를 위한 역할을 합니다. 주된 목적은 일방적인 힘의 차이를 보이는 구조를 개선하고, 상가를 활용하여 임차하며, 사업을 경영하는 사업자를 도울 수 있는 법적 기반을 마련하기 위한 취지입니다. 위의 법이 마련되기 이전에 발생하는 높은 임대료, 부당한 계약 조건, 예고 없이 이루어지는 계약 해지 등 여러 불합리한 상황에 있던 일들이 많이 발생하였습니다. 이로 인해 임차인의 권리가 침해되거나, 사업 운영에 어려움을 겪는 일이 발생되고, 상가 임대차 계약 시 발생하는 문제를 근본적으로 해결하기 위한 법적 기준과 임차인의 권리 보호를 위한 법적 보호의 필요성이 대두되었습니다. 따라서 상가건물 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일 제정되었습니다.
적용 범위
이 법이 입법 취지는 임차인의 권리를 보호하고 불합리한 임대인의 권리를 일부 제한하는 것이 담겨 있습니다. 그중에서 적용되는 범위가 지역별로 나누어져 있습니다. 관련 조항은 상가임대차보호법 제2조에 법률규정으로 명확히 해 두었습니다. 관련 조항을 살펴보면, 개정 법률로 인해 가장 최근의 적용되는 부분을 포함한 것입니다.
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
내용에 추가적인 법 조항들도 언급이 되어 있어서 이해하기가 쉽지 않습니다.
위의 표시한 내용을 종합하여 쉽게 이해를 위해 표를 준비해 보았습니다.
| 구 분 | 보증금의 범위 |
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시([수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
즉, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니며 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐서 각 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 점을 기억해 주시기 바랍니다. 환산 보증금은
보증금 이외에 차임(월 임대료)이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1 분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 환산보증금이라고 합니다. 예시 : 50,000,000 원 (보증금) x 5,000,000 원(월 차임) x 100 = 550,000,000 원임.
또한, 적용대상에서 제외되는 부분은 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 분명한 경우에는 관련 법 조항에 의거하여 적용되지 않습니다. 규정은 아래와 같습니다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
관련 예시
A 씨는 2023년 5월 1일부터 서울에 위치한 B 씨 소유의 상가건물을 보증금 5,000만 원에 월 임대료(차임) 100만 원으로 임차하여 입점한 후 사업자등록을 마치고 출판업을 운영하고 있습니다. 그런데 위 상가건물에는 선순위 근저당권이 있었고, A 씨는 임차보증금반환채권의 순위를 안전하게 확보하고자 임대차계약서에 확정일자까지 받아두었습니다. 이 경우 A 씨는 상가임대차보호법이 적용이 되는지 그리고 우선변제권이 인정될 수 있는지의 여부
질문 1) 적용 범위에 해당하는가?
관련 법 2조 제 1항의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 합니다. 따라서, 환산 보증금을 적용하면, 1억 5천만 원이 되므로 서울특별시 지역에 적용범위 안에 해당하므로 가능합니다.
질문 2) 우선변제권이 인정될 수 있는가?
상가임차인의 대항력에 관한 법 조항이 중요한 부분입니다. 관련 법 제 3조 1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신천한 때에는 그다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다라는 규정이 적용되어 임대차계약서상의 확정일자까지 받아두고 상가임대차보호법 적용 범위에 다 해당되므로 A 씨가 원하는 바 대로 선순위 근저당권보다 우선하지는 못하나 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.
대항력과 관련한 법 내용 규정은 아래와 같습니다.
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
오늘은 상가임대차보호법에 관하여 알아 보았습니다. 우리가 살아가면서 쉽게 만날 수 있는 부분이라 자세히 작성하고자 합니다.
법 관련 내용이 상당히 방대하고 무엇보다 많은 분들의 적용이 될 수 있는 파트라 준비 잘해서 좋은 정보가 되도록 해 보겠습니다. 미력하나마 도움이라도 될 수 있었으면 하는 바람 입니다. 관심 갖고 읽어주셔서 감사합니다. ^^~